CLW 2013: Stavíme dům. Na co si dát pozor při uzavírání smluv o dílo?

Autor
/

Sdílejte

Představujeme Vám článek sepsaný Kristýnou Novosadovou v rámci soutěže Creative Legal Writing 2013

 

Adam a Eva Procházkovi jsou čerství manželé. V současnosti žijí v malém bytě na sídlišti. Plánovali, že se nejprve vezmou, poté si najdou dům a založí rodinu. Ideální dům hledají přes realitní kanceláře přes dva roky, žádný ale nevyhovuje jejich požadavkům. Eva mezitím otěhotněla a touha po větším rodinném domu se zahrádkou se stala ještě intenzivnější.

Adam tedy nakonec po naléhání Evy koupil pozemek s tím, že si postaví dům vlastní, podle svých představ. Adam však zastává názor, že stavební společnosti se snaží svého zákazníka vždy jen co nejvíce ožebračit, a proto je zásadně proti jakékoliv smlouvě o dílo. Tvrdí, že má několik dobrých kamarádů, kteří mu se stavbou pomůžou a nepotřebují na to žádný papír. Eva by však ráda bydlela v hotovém co nejdříve a za co nejjasnějších podmínek. Proto šla k rodinnému advokátovi s žádostí, aby přivedl Adama k rozumu. Manžel nakonec přece jen souhlasil, ale jen pod požadavkem, že smlouvu bude obstarávat Eva. Eva si tedy prošla veškeré návody na internetu, ale setkala se s problémem, že se žádná z nich nevztahuje na smlouvy podle nového občanského zákoníku. Na co si tedy dávat při sjednávání smluv pozor?

Nabytím účinnosti nového občanského zákoníku bude odstraněna dvojkolejnost úpravy smlouvy o dílo. Dosud se totiž řídila občanským i obchodním zákoníkem. Použití té či oné právní úpravy záleželo na tom, zda je stavebník v postavení podnikatele či „běžné“ fyzické osoby.

Rozdíl v subjektech se však i nadále odrazí ve výkladu právního jednání (tedy i výkladu uzavřených smluv o dílo). Jednání mezi podnikateli se bude posuzovat na základě kritéria běžného obchodního styku. Naopak na nepodnikatele se takový výklad použije jen v situacích, kdy by nepodnikající osobě byl takový význam znám. (§ 1754) Tímto způsobem je zajištěno, aby podnikatel nemohl těžit z neznalosti nepodnikatele a tím byla skutečně zajištěna rovnost stran.

chci RADU

Nový občanský zákoník také nově obsahuje úpravu přímo pro stavbu jako předmět díla (§ 2623 – § 2630).

Jestliže uzavíráte smlouvu o zhotovení, úpravě nebo opravě stavby, jsme v režimu smlouvy o dílo. Takovou smlouvou se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu (§ 2586). Podstatné náležitosti smlouvy o dílo (náležitosti, bez kterých smlouva není uzavřena, případně bude neplatná) tedy budou označení smluvních stran, závazek zhotovitele provést dílourčení díla a závazek k zaplacení ceny za provedení díla a také dohoda o této ceně. Tyto náležitosti vyplývají přímo z definice výše. Smlouva o dílo sice nemá výslovně stanovenou písemnou formu, ale bylo by velmi nerozumné nechávat něco tak složitého a finančně náročného, jako je stavba nemovitosti na ústní domluvě.

Ke stavbě domu se dá přistupovat různými způsoby. Někdo si nechá postavit pouze hrubou stavbu a zbytek domu zvládne svépomocí, někdo raději upřednostní tzv. stavbu na klíč. Hrubá stavba může vyjít daleko levněji, než stavba na klíč, ale rozhodně neušetři nervy. Je totiž nutné si nechat vypracovat projekt, sehnat stavební povolení a následně shánět dodavatele pro různé stavební práce.

Pro objednatele je nejjednodušší stavba tzv. na klíč. Znamená to, že si buď z katalogu vybere některý z typových domů, či si nechá projektantem zhotovit vlastní návrh a všechny další starosti pak zůstanou zhotoviteli. Existuje také možnost stavby na klíč včetně vnitřního vybavení. Nevýhodou je, že stavby na klíč jsou řádově dražší.

Ať se však rozhodnete pro jakoukoliv z těchto možností, nevyhnete se uzavření alespoň jedné smlouvy o dílo. Zhotovitelé mívají ve zvyku předložit objednateli smlouvu vypracovanou jejich právníky. Taková smlouva sice obsahuje všechny zákonné náležitosti, ale bývá jednostranně výhodná hlavně pro zhotovitele samotného. Ke smlouvě tedy nepřistupujte jako k formuláři, který stačí jen podepsat. Vzhledem k tomu, že nový občanský zákoník poskytuje stranám širší smluvní volnost při tvorbě smlouvy o dílo, je nutné si vždy několikrát prověřit všechny body smlouvy. Smlouva o dílo je v novém občanském zákoníku založena na dispozitivní úpravě, což znamená, že smlouva může obsahovat ujednání odchylná od zákonné úpravy, která mají před zákonem přednost!

Jak vybrat zhotovitele

Je nutné si uvědomit, že ani nejdokonalejší smlouva o dílo vás nezachrání v případě, že ji uzavřete s nesolidním zhotovitelem. Na co si tedy dávat pozor při její výběru? Projděte internetové stránky zhotovitele a podívejte se na jeho projekty, vyžádejte si referenční stavby a zeptejte se jejich objednatelů na spokojenost s odvedenou prací. Dále si můžete projít certifikáty pro práci s jednotlivými materiály nebo si nechat předložit autorizaci pro provádění staveb od ČKAT (Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě). Zkontrolujte si, zda není zhotovitel v konkurzu na www.justice.cz

Jednoznačné určení smluvních stran

Smluvními stranami jsou objednatel a zhotovitel (§ 2586 NOZ).

U zhotovitele se uvede obchodní název zhotovitele, sídlo, provozovna a osoby zástupců dále pak IČ a DIČ a bankovní spojení a fax. Doporučuji také uvést, kteří zástupci zhotovitele jsou oprávněni k jednání o technických věcech a vedení stavby a kteří zástupci jsou oprávněni ve věcech smlouvy (k podpisu, změně, zrušení).

Kromě smluvních stran je však praktické v textu smlouvy určit i další účastníky výstavby, například projektanta, jednotlivé dodavatele, vedoucího stavby, dozorce nebo rozpočtáře (ti však nejsou smluvními stranami).

Detailně popsaný předmět smlouvy

Předmět díla se musí sjednávat co nejpřesněji. To může být zajištěno například odkazem na přiloženou projektovou dokumentaci. Pokud projektovou dokumentaci nemáte (nebo pokud je také předmětem díla), pokuste se popsat co nejpřesněji všechny objekty, stavební práce, provozní soubory a provozní jednotky, které tvoří předmět plnění. Pokud nebude předmět plnění dostatečně vymezen, hrozí, že smlouva vůbec nevznikne, neboť vymezení předmětu smlouvy o dílo patří k její podstatné náležitosti. Předmět díla lze později upřesnit ještě písemným dodatkem ke smlouvě, ale vystavujete se riziku prodloužení doby plnění a nepředpokládaným nákladům.

Pokud máte obavu, že by mohly nastat změny, je vždy možné si ve smlouvě dohodnout také průběh změnových řízení, osobu, kterou budou řešeny rozpory, případně postup k uzavření dodatku smlouvy.

Přesná specifikace předmětu díla je nutná také k případnému uplatnění nároků z vad stavby a možnosti odmítnout převzetí stavby. Jedině odkazem na předmět díla totiž půjde určit, zda se jedná o drobné nebo podstatné vady.

Bylo by velkou chybou předmět díla definovat jako “Novostavba rodinného domu.”

chci SMLOUVU

Cena

Cena díla může být určena pevnou částkou, odkazem na způsob jejího určení (nejčastěji dle rozpočtu) nebo alespoň odhadem (§ 2586 odst. 2). Cena stanovená odhadem je v novém občanském zákoníku novinkou. Je třeba dát si na takové ustanovení ve smlouvě pozor, neboť cenu stanovenou odhadem lze navyšovat. Pozornost je třeba věnovat také ceně určené podle rozpočtu. Podle NOZ může být odkázáno buď na rozpočet se zaručenou úplností nebo rozpočet s výhradou zaručení úplnosti nebo s výhradou, že je nezávazný. Mezi těmito způsoby určení ceny je podstatný rozdíl v tom, zda lze dohodnutou cenu zvýšit.  Pokud byla zaručena úplnost rozpočtu, zhotovitel díla nemůže požadovat zvýšení ceny za dílo, objeví-li se potřeba dalších prací k dokončení díla (§2621).

Nemožnost požadovat změnu ceny však nemusí být pouze nevýhodou pro zhotovitele. Představme si situaci, kdy dohodnutá určitá cena dveří, v České republice průměrná. Zhotovitel si však pro dveře zajede do Polska, přičemž ho náklady vyjdou asi na třetinu předpokládané ceny. Objednatel pak může být nemile překvapen při odstraňování zapomenutých cenovek.

Je nutné dávat pozor, zda jsou v ceně zahrnuty veškeré náklady na celý předmět díla (provozní vlivy, přirážky, materiál, pojištění, náklady na vodu a elektrickou energii, převoz suti atd.).

Položkový rozpočet by měl být součástí smlouvy o dílo, protože v takovém případě není možná žádat změnu ceny z jiných, než předpokládaných důvodů. Je také možné nechat si cenu díla překontrolovat rozpočtářem, který je nezávislý na zhotoviteli.

Právo na zaplacení ceny vzniká provedením díla. Pokud je dílo prováděno po částech, vzniká právo na zaplacení ceny po provedení těchto částí (§2610). Je vždy nutné specifikovat, jaké práce tvoří danou část, nikoliv jen kalendářní data. Strany smlouvy si také mohou ujednat zálohy. Snažte se pro každou zálohu ujednat nějakou podmínku (například odevzdání stavebního deníku, dokončení určité práce). Jestliže jste si zálohy neujednali, může zhotovitel požadovat přiměřenou část odměny s přihlédnutím k vynaloženým nákladům (§2611).

Na co si ještě dát pozor

Kromě podstatných náležitostí smlouvy (označení smluvních stran, závazek zhotovitele provést dílo, určení díla a závazek k zaplacení ceny za provedení díla, dohoda o této ceně či způsobu určení) je nutné si ve smlouvě také záležitosti, které sice nejsou nutné co do uzavření smlouvy, ale výrazně pak ovlivňují celý průběh stavby a pravidla, kterými se strany řídí. To, co by si strany měly sjednat nad obvyklý rámec smlouvy, bude velmi různorodé v závislosti na prováděné stavbě. Neexistuje tedy žádný univerzální návod. Můžete se však inspirovat například Všeobecnými obchodními podmínkami pro zhotovení stavby, které byly vydány Radou výstavby ve spolupráci s Ministerstvem průmyslu a obchoduMinisterstvem pro místní rozvoj a Hospodářskou komorou ČR.[1] Pozor, tyto podmínky byly rovněž napsány na základě § 273 obchodního zákoníku (stará úprava). Důraz je nutné klást především na:

povinnosti objednatele a zhotovitele, změnu ceny, platební podmínky, vlastnictví díla a nebezpečí škody, pojištění, bankovní záruky, úprava staveniště, provádění díla, technologické zařízení, bezpečnost práce, kontroly, zkoušky, revize, předání a převzetí díla, doba plnění (včetně dílčích plnění), odpovědnost za vady díla, vyšší moc, změna smlouvy, převod práv a povinností ze smlouvy, smluvní pokuty, důvěrné informace a otázky plynoucí z práva duševního vlastnictví, odstoupení od smlouvy a způsoby řešení vzniklých sporů.

Nová právní úprava se do těchto otázek může promítnou například v následujících případech:

Technické normy

Podle § 633 starého občanského zákoníku platilo, že je-li pro provedení díla stanovena závazná technická norma, musí provedení odpovídat této normě. Nový občanský zákoník však tuto povinnost výslovně neupravuje, a proto je dobré ji mít ve smlouvě.

Odpovědnost za vady

Dílo je vadné, neodpovídá-li smlouvě (§ 2615). Z tohoto důvodu je především nutné přesně stanovit, co se rozumí dílem. Podle § 2628 objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. To je podstatná změna oproti minulé úpravě. Vzhledem k tomu, že mnohé pojmy ještě nemají přesně vymezený obsah judikaturou, je vhodné si je dohodnout ve smlouvě. Takto si například můžete definovat, co se rozumí drobnou vadou, jaké množství vad je možné považovat za ojedinělé a co se rozumí estetickou vadou (můžete například vymezit účel díla a vzhledové požadavky). Můžete také například zvolit cestu výčtu příkladných vad, které spadají pod § 2628.

Způsob provádění díla

Zhotovitel provede dílo s potřebnou péčí v ujednaném čase a obstará vše, co je k provedení díla potřeba (§ 2590 odst. 1). Z citovaného ustanovení není jasné, jaké činnosti se zahrnou do “vše, co je potřeba”. Budou to i stavební povolení a kolaudace nebo dokonce územní povolení, nebo jen materiál a personál? Doporučuji tedy ve smlouvě přesně vymezit, co všechno má zhotovitel opatřit.

Provádění zkoušek

Mělo by být popsáno, jakým způsobem budou prováděny zkoušky díla (např. komplexní vyzkoušení, zkušební provoz či garanční zkoušky), na jakém místě případně jak dlouho. Rovněž může být sjednáno například přizvání třetí osoby. S ohledem na novou úpravu doporučuji upravit také situaci pro případ, kdy se nebude objednatel moci zkoušky osobně účastnit (např. určení hodnověrné osoby, náhradu nákladů pro tuto osobu). (§ 2607)

Pozor na před smluvní odpovědnost!

Nový občanský zákoník zakotvuje v případě smluv nově institut předsmluvní odpovědnosti. Ten je upraven v § 1729. Dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvodStrana, která smlouvu nedůvodně ukončila, pak nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

Náhrada škody je dle současné úpravy omezena na náhradu nákladů, podle nového občanského zákoníku však bude možná také náhrada ušlého zisku!

Představme si situaci, kdy si objednatel v rámci sjednávání smlouvy nechal zhotovit architektonický návrh, který pak měl předložit zhotoviteli. Tento zhotovitel měl podle návrhu zpracovat projekt a následně ho registrovat do programu Zelená úsporám za účelem získání příspěvku. Zhotovitel však nejprve značně prodlužoval jednání o smlouvě a následně ji ukončil. Objednatel by tak měl pravděpodobně nárok jednak na zaplacení náhrady nákladů vynaložených na architekta, ale i na proplacení příspěvku v rámci programu Nová zelená úsporám, který kvůli jednání zhotovitele nezískal. Jen pro doplnění, příspěvky v tomto konkrétním programu mohou dosahovat statisíců.

chci RADU

Autor: Kristýna Novosadová

Zdroje:

Zákon č. 89/2012 Sb. nový občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014

BEJČEK, Josef, Karel ELIÁŠ a Přemysl RABAN. Kurs obchodního práva: obchodní závazky. 5. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, li, 542 s. ISBN 9788074003370.

BLAŠKOVIČOVÁ, Barbora. Smlouva o dílo ve výstavbě z pohledu zhotovitele. Brno, 2012, Diplomová práce, Právnická fakulta Masarykovy univerzity, Katedra obchodního práva.

GRULICH, Tomáš. Smlouva o dílo v návrhu nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2011, č. 20. s. 744. ISSN 1210-6410

MAREK, Karel. Změny v právní úpravě smlouvy o dílo. Daně a právo v praxi 2013, č.6, s. 26,

Nový občanský zákoník [online]. 2013 [cit. 2013-11-24]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/

Všeobecné obchodní podmínky pro zhotovení stavby [online]. [cit. 24. 11. 2012]. Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/default.asp?Bid=3&ID=3

KUČEROVÁ, Dagmar. Nový občanský zákoník mění smlouvy o dílo. In: Podnikatel.cz [online]. 2013 [cit. 2013-11-24]. Dostupné z: http://www.podnikatel.cz/clanky/novy-obcansky-zakonik-meni-smlouvy-o-dilo/

MAREK, Karel. Ke smlouvě o dílo podle nového občanského zákoníku. In: Bulletin-advokacie.cz [online]. 2013 [cit. 2013-11-24]. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/ke-smlouve-o-dilo-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku

POJAR, Petr. Pozor na znění smlouvy o stavbě domu. In: ČESKÉSTAVBY.cz [online]. 2011 [cit. 2013-11-24]. Dostupné z: http://www.ceskestavby.cz/clanky/pozor-na-zneni-smlouvy-o-stavbe-domu-20211.html

ŠIMŠOVÁ, Lydie. Smlouva o dílo dle nového občanského zákoníku. In: Šikola & partneři [online]. 2013 [cit. 2013-11-24]. Dostupné z: http://www.aksikola.cz/novinky/aktuality/smlouva-o-dilo-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku


[1] Všeobecné obchodní podmínky pro zhotovení stavby [online]. [cit. 24. 11. 2012]. Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/default.asp?Bid=3&ID=3