Ptáte se: Odpovědnost za vady nemovitosti při prodeji nemovitosti

Autor
/

Sdílejte

Dobrý den, mám nyní v úmyslu prodat svůj 20 let starý dům, o který má zájem jeden kupec. Rád bych se však zeptal, jaká je moje odpovědnost za případné vady tohoto domu. Dům je přece jen již starší, čemuž tedy odpovídá jeho stavebně-technický stav i jeho opotřebení a mám strach, aby kupující za několik měsíců nepřišel s tím, že nemovitost má vady a že uplatňuje svá příslušná práva. Jak se mohu před touto situací co nejvíce ochránit?

Děkuji Vám za Vaši odpověď.

Odpověď:

Se situací, kterou popisujete, se setkává každý prodávající a otázce odpovědnosti za vady nemovité věci je proto opravdu důležité dobře porozumět. Odpovědnost za vady nemovitosti je upravena v občanském zákoníku (viz ust. § 2129 NOZ), který stanoví, že kupující je povinen (a zároveň tedy i oprávněn) oznámit Vám jako prodávajícímu skrytou vadu nemovité věci do pěti let od nabytí této nemovité věci. Pokud by Vám kupující skrytou vadu neoznámil ve lhůtě pěti let od nabytí této nemovité věci a Vy byste nesplnění této podmínky namítl, nemohl by soud kupujícímu přiznat práva z vadného plnění (z důvodu jejich neuplatnění ve stanovené lhůtě).

Námitku opožděného oznámení byste však jako prodávající nemohl úspěšně uplatnit tehdy, pokud by vada byla důsledkem skutečnosti, o které jste v době odevzdání nemovité věci věděl nebo musel vědět.

chci NEMOVITOST

Odpovědnost za skryté vady je tak dle aktuálních právních předpisů pro prodávajícího velmi přísná, neboť skryté vady lze oznámit a uplatnit do 5 let od nabytí nemovité věci.

Ze shora uvedeného vyplývá, že je velmi důležité určit, co se vlastně rozumí skrytou vadou. Skrytou vadou se rozumí zejména takový nedostatek, který není kupujícímu znám a který mu zůstal i s ohledem na svou povahu neznám i poté, co si nemovitou věc před provedením koupě prohlédl. O skryté vadě zpravidla nebudete vědět ani Vy jako prodávající. Vada je skrytou vadou tehdy, pokud má svůj původ v době, kdy nemovitá věc byla ve Vašem vlastnictví či ve vlastnictví předchozí vlastníka. Skrytou vadou tedy není vada, jejíž příčina nastala až po převodu nemovité věci (tedy po přechodu nebezpečí na věci) na kupujícího. I kdyby se taková vada projevila až po nějaké době.

Jak se tedy můžete z hlediska případné odpovědnosti za vadné plnění v případě nemovitých věcí co nejvíce ochránit?

Předně je třeba říci, že dle občanského zákoníku (viz ust. § 2095 NOZ) platí, že prodávající je povinen předat kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Na zvýšení a posílení své ochrany tedy upravte v kupní smlouvě ustanovení, ve kterém kupujícího výslovně upozorníte na všechny vady nemovité věci, kterých jste si vědom. Nadto by bylo vhodné, aby si kupující dům prohlédl za účasti odborníka, kterého si sám zvolí, aby se tak i sám mohl podrobně seznámit se stavem nemovité věci.

Rovněž doporučujeme mít v kupní smlouvě ustanovení, v rámci něhož bude kupující seznámen s tím, jaké je stáří nemovité věci, které samozřejmě rovněž svědčí o jistém opotřebení nemovitosti. To vše může pomoci Vaší ochraně.

Svou ochranu nadto můžete nejvíce posílit tím, že v kupní smlouvě sjednáte (nebude se tedy jednat pouze o jednostranné prohlášení), že omezujete zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění. Je však potřeba toto sjednat přímo v kupní smlouvě. Pokud byste chtěl zákonný rozsah Vašich povinností omezit pouze skrze jednostranné prohlášení, sdělení či upozornění, k takovému jednání by se vůbec nepřihlíželo.

Nadto dle ust. § 1916 odst. 2 se kupující může přímo vzdát svého práva na vadné plnění – musí tak však učinit písemně. I takové ujednání (vzdání se práva na vadné plnění) tak může kupní smlouva obsahovat.

Nutno však říci, že k otázce platného vzdání se práv na vadné plnění u prodeje nemovitých věcí a platného omezení či vyloučení odpovědnosti prodávajícího za vady v současné době neexistují relevantní soudní rozhodnutí, je tedy potřeba počítat s tím, že není zcela jasné, jaký postoj k uvedenému budoucí soudní rozhodnutí zaujmou a zda taková ujednání budou posouzena jako platná a účinná.

Závěrem doplňujeme, že uvedené vyloučení odpovědnosti za vadné plnění by se však ani tak nevztahovalo na vady způsobené úmyslně, vady lstivě zastřené, cíleně zatajené apod.

V případě zájmu se můžete obrátit na naši advokátní kancelář.

chci RADU

chci NEMOVITOST

Autor: Martina Činková