Ptáte se: Ústav a právo stavby

Autor
/

Sdílejte

Děkujeme za odpovědi na naše dotazy. Máme ještě další otázky. Plánujeme totiž jako ústav do budoucna vybudovat taneční centrum v horách a nevíme si rady s níže uvedeným. Můžete nám prosím poradit? 

.

1)  Může ústav vystupovat jako stavebník v rámci řízení před stavebním úřadem?

2)  Máme jako fyzické osoby ve vlastnictví pozemek (nemovitost), jehož součástí je rodinný dům. Chtěli bychom na tomto pozemku postavit další objekty, které by byly ve vlastnictví ústavu (právnické osoby). Je možné, aby ústav vlastnil nějaké stavby na pozemku, který patří nám jako fyzickým osobám?

3)  Pokud bychom se rozhodli, že pozemek s naším rodinným domem prodáme a zároveň by chtěl i ústav prodat svou stavbu, mohli bychom to novému vlastníkovi prodat my i ústav? Jak by mohl ústav naložit se ziskem? Mohla by správní rada schválit, že se zbavuje vlastnického práva? Co vůbec znamená pozbývání vlastnického práva k nemovité věci?

Odpověď:

1)  Ústav jako stavebník

Stavební zákon definuje stavebníka v ustanovení § 2 odst. 2 písm. b). Stavebníkem je podle této definice osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, (…) a dále osoba, která stavbu provádí (…). Definice stavebníka tedy není omezena pouze na fyzickou osobu, ale může jím být i osoba právnická, což je i ústav.

Podle ustanovení § 412 odst. 1 NOZ může ústav nabývat vlastnické právo k nemovité věci, a podle našeho názoru tedy může být i stavebníkem.

2)  Právo stavby jako možné řešení

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (NOZ), který je účinný od 1. ledna 2014, zavedl do našeho právního řádu zásadu, že stavba je součástí pozemku (§ 506). To znamená, že pokud po účinnosti tohoto zákona bude na pozemku postavena nějaká stavba, nebude samostatnou věcí, ale automaticky se stane součástí pozemku. Taková stavba nemůže být samostatným předmětem vlastnického práva a jako součást pozemku připadne vlastníkovi pozemku.

Zjednodušeně řečeno:

Podle nové úpravy tedy není možné, abyste byli vlastníkem pozemku Vy jako fyzické osoby a vlastníkem budovy byl ústav jako právnická osoba.

Pokud byste chtěli, aby nově postavená budova na Vašem pozemku náležela ústavu, bylo by možné to řešit zřízením práva stavby podle ustanovení § 1240 a násl. NOZ. Právo stavby je věcné právo, které opravňuje určitou osobu (stavebníka) mít na určitém pozemku stavbu, tedy vybudovat určitou stavbu nebo převzít již existující stavbu (například za účelem rekonstrukce). Toto právo tedy zatěžuje daný pozemek. Právo stavby je podle občanského zákoníku koncipováno jako věc nemovitá, což znamená, že stavba, která tomuto právu vyhovuje, je pouze součástí práva stavby, a nikoli samostatnou nemovitou věcí. Právo stavby je možné zřídit pouze jako právo dočasné, nejdéle na 99 let, přičemž je možné jej za určitých podmínek prodloužit. Právo stavby lze převést a také přechází na dědice nebo jiného všeobecného právního zástupce.

V praxi by to tedy znamenalo, že byste s ústavem uzavřeli smlouvu, na základě které byste pro něj na Vašem pozemku zřídili právo stavby. Jelikož jde o věcné právo, je nutné zapsat jej do katastru nemovitostí a až tímto zápisem právo vzniká. Ústav by měl po zápisu do katastru právo mít na Vašem pozemku stavbu. Ústav by však nebyl vlastníkem této stavby, ale náleželo by mu stavební právo, jehož součástí by byla daná stavba. Podle ustanovení § 1250 má však stavebník ohledně stavby vyhovující právu stavby stejná práva jako vlastník.

3)  Prodej práva stavby

V případě, že byste zřídili ve prospěch ústavu právo stavby podle předchozí otázky, mohli byste pak prodat jako fyzické osoby pozemek novému vlastníkovi a ústav by zároveň na tuto osobu převedl jiným právním jednáním právo stavby, což je podle § 1252 odst. 1 NOZ možné. Pokud byste pouze prodali pozemek, znamenalo by to, že vlastníkem pozemku i s rodinným domem se stane kupující, ale na pozemku by stále vázlo právo stavby ve prospěch ústavu.

Podle ustanovení § 403 může ústav použít zisk pouze k podpoře činnosti, pro kterou byl založen a k úhradě nákladů na vlastní správu. Pokud by tedy ústav převodem práva stavby dosáhl nějaký zisk, mohl by ho použít pouze uvedeným způsobem. Nebylo by tedy možné například rozdělit zisk mezi zakladatele ústavu nebo něco podobného.

V případě, že ústav nabývá nebo pozbývá vlastnické právo k nemovité věci, je k tomu podle ustanovení § 412 odst. 1 NOZ třeba předchozího souhlasu správní rady. V předchozí otázce jsme uvedli, že právo stavby je nemovitou věcí, tudíž by převod práva stavby měl být považován za pozbytí vlastnického práva k nemovité věci.

Pozbytí vlastnického práva k nemovité věci znamená jakékoli právní jednání, v jehož důsledku ústav přestane být vlastníkem nemovité věci, tedy především prodej nebo směna.

Autor: Martina Činková, Lucie Radová

Upozornění a nabídka právních služeb advokátní kanceláře Mgr. Martiny Činkové: 

Advokátní kancelář Mgr. Martiny Činkové poskytuje právní služby v oblasti nemovitostního, občanského, obchodního a neziskového práva.

Zakonyvkapse.cz jsou projektem uvedené advokátní kanceláře.

Tento článek vznikl se souhlasem našeho klienta, pro kterého poskytujeme pro bono služby (zdarma) v oblasti neziskového práva a který souhlasil se zveřejněním odpovědi z důvodu obohacení našich čtenářů.

Máte-li zájem o založení neziskové organizace či její transformaci, můžete si s námi sjednat schůzku na ak@cinkova.cz či se nám ozvat prostřednictvím poptávkového formuláře:

chci založit NEZ

chci transformovat NEZ

Odměna za právní služby v souvislosti se založením neziskové organizace či její transformací se pohybuje již od

6.800,– Kč

(cena se odvíjí od množství práce, dokumentů, jednání, zda si přejete u soudu při zápisu zastoupit, atd.).

Cenu za založení Vaší právnické osoby Vám sdělíme do 5 pracovních dnů poté, jakmile od Vás obdržíme potřebné informace nezbytné pro zaslání nabídky. Buďte tedy prosím konkrétní v tom, jak si fungování Vaší neziskovky představujete, co očekáváte, jaký by měl být její účel, obsazení orgánů, atd. Děkujeme a těšíme se na spolupráci.