TOP 10: Nájem bytu dle NOZ z pohledu pronajímatele

Autor
/

Sdílejte
Nájem bytu nově upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), který nabyl účinnosti 1. ledna 2014, a to v  § 2235 až 2301. NOZ vnesl do vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem oproti předchozí právní úpravě řadu podstatných změn. O vybraných změnách z pohledu pronajímatele se pojednává dále.
 

1) Definice předmětu nájmu bytu

NOZ nově definuje předmět nájmu bytu, když stanoví, že ustanoveními o nájmu bytu se budou řídit veškeré nájemní smlouvy, jejichž předmětem je nájem bytu, domu, obytného nebo jiného prostoru, který má dle dohody pronajímatele a nájemce sloužit k zajištění bydlení nájemce. To znamená, že nájemci domu, obytného nebo jiného prostoru, který sice není dle stavebních předpisů zkolaudován pro bydlení, ale je za účelem bydlení přenechán nájemci do nájmu, náleží stejná ochrana jako nájemci bytu.

I v případě nájmu domu nebo jiného prostoru musí tedy pronajímatel respektovat pravidla stanovená v § 2235 až 2301 NOZ. Z hlediska veřejnoprávních předpisů je však třeba upozornit na to, že pronajímateli, který pronajímá prostory k bydlení, ačkoliv k tomuto účelu nebyly zkolaudovány, hrozí postih ze strany správních orgánů.

2) Forma a náležitosti nájemní smlouvy

Nájemní smlouva musí být uzavřena písemně. Neuzavře-li však pronajímatel smlouvu s nájemcem písemně, nemůže se z tohoto důvodu dovolávat její neplatnosti, tj. i ústně uzavřená smlouva bude pronajímatele zavazovat.

Co se týče obsahu nájemní smlouvy, NOZ nestanoví žádné zvláštní nároky. K platnosti smlouvy postačí dohoda stran o předmětu nájmu a o tom, že za užívání předmětu nájmu je poskytována pronajímateli úplata. Samotná výše úplaty není nadále podstatnou náležitostí smlouvy. Není-li mezi stranami sjednána výše úplaty, vzniká v takovém případě pronajímateli právo na nájemné obvyklé v místě a čase uzavření nájemní smlouvy.

chci SMLOUVU

3) Pravidla pro zvyšování nájemného

Jelikož nájem bytu může trvat po dlouhou dobu, měl by pronajímatel pamatovat v nájemní smlouvě i na ujednání ohledně zvyšování nájemného. Nájemné lze dle § 2248 NOZ každoročně zvyšovat, a to na základě ujednání dohodnutých v nájemní smlouvě. Zvýšení nájemného lze dohodnout různě, např. tak, že se bude zvyšovat o určitou konkrétní částku, v závislosti na vývoji inflace s odkazem na některou z inflačních doložek vyhlašovaných Českým statistickým úřadem, apod.

Pronajímatel, který v nájemní smlouvě na ujednání o zvyšování nájemného zapomněl, musí spoléhat na pravidla upravená zákonem. Mechanismus zvyšování nájemného byl upraven již v předchozí právní úpravě a je zakotven i v NOZ, avšak v pozměněné podobě.

Pro případ, že si strany zvyšování nájemného v nájemní smlouvě nevyloučí, může pronajímatel dle § 2249 odst. 1 NOZ navrhnout nájemci, nejčastěji však jednou za 12 měsíců, zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení společně s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nepřesáhne 20%. To znamená, že nájemné lze takto zvýšit maximálně o 20% za tři po sobě jdoucí roky. Návrh musí obsahovat navrhovanou výši nájemného a doložení splnění podmínek pro zvýšení nájemného, tj. uplynutí doby 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného, doložení výše srovnatelného nájemného a nepřekročení maximálního limitu. Výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě může pronajímatel doložit nájemci v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 Sb. buď doložením znaleckého posudku o výši obvyklého nájemného, nebo doložením výše tří srovnatelných nájemných, např. zjištěných z nabídek pronájmu srovnatelných bytů realitními kancelářemi.

Nájemce může vyjádřit svůj souhlas se zvýšeným nájemným buď zaplacením zvýšeného nájemného počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, nebo písemným sdělením pronajímateli ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšeným nájemným souhlasí. Pokud nájemce svůj souhlas se zvýšeným nájemným žádnou z těchto forem nevyjádří, může pronajímatel u soudu navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Tento návrh však musí pronajímatel podat ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta, ve které měl nájemce oznámit pronajímateli svůj souhlas se zvýšeným nájemným.

Soud pak může na návrh pronajímatele rozhodnout o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá. V případě určení nájemného soudním rozhodnutím není soud omezen hranicí 20% za poslední tři roky a je-li pronajímateli přiznána nová výše nájemného, je tomu tak zpětně od doby podání návrhu na soud.

Má-li však soud pronajímateli vyhovět, musí si pronajímatel ohlídat, aby návrh na zvýšení nájemného splňoval podmínky, za kterých lze návrh učinit, a aby byl obsahově bezchybný. Pronajímatel musí dodržet i lhůtu pro podání návrhu na soud, jinak se vystavuje námitce nájemce, že návrh byl podán opožděně a soud rovněž nebude moci návrhu pronajímatele vyhovět.

V této souvislosti je nutné upozornit ještě na § 3074 odst. 2 NOZ, který stanoví, že v případech, v nichž je nájemné nájemci doposud určeno na základě jiného právního předpisu, tj. především zák. č. 107/1996 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, postačí, aby pronajímatel písemně navrhnul nájemci zvýšení nájemného do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. V tomto případě může pronajímatel učinit návrh kdykoliv a není omezen limitem 20%.

chci RADU

4) Zvýšení nájemného při zlepšení užitné hodnoty objektu

Kromě výše uvedeného zvyšování nájemného, může dojít ke zvýšení nájemného v bytě mimořádně také tehdy, provede-li pronajímatel stavební úpravy stanovené v § 2250 odst. 1 NOZ, tj. úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Bude se tedy jednat zejména o případy, kdy pronajímatel zateplí dům nebo vymění okna za účelem úspory energie, může se však jednat i o stavbu výtahu v domě, o zbudování koupelny v bytech, které ji neměly apod.

Provede-li pronajímatel některou ze stavebních úprav splňující shora uvedené podmínky, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, maximálně však o 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud s návrhem na takové zvýšení nájemného souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, je dohoda o zvýšení nájemného mezi pronajímatelem a nájemci uzavřena. Tato dohoda platí i pro ostatní nájemce, jež souhlas nedali, i tito nájemci jsou povinni hradit zvýšené nájemné, a to od okamžiku, kdy jim pronajímatel oznámí novou výši nájemného.

Pokud nájemci a pronajímatel z jakéhokoliv důvodu dohodu neuzavřou, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného ze shora uvedených důvodů o 3,5% z vynaložených nákladů ročně. Pronajímatel však musí ve svém návrhu na zvýšení nájemného uvést novou výši nájemného a doložit splnění podmínek pro zvýšení nájemného, jinak se k jeho návrhu nepřihlíží. To znamená, že právo se na takovýto návrh dívá tak, že nebyl vůbec pronajímatelem učiněn. V případě návrhu na zvýšení nájemného o 3,5% z vynaložených nákladů ročně NOZ stanoví, že se má za to, že náklady vzniklé pronajímateli stavebními úpravami byly vynaloženy účelně. NOZ tímto zakládá právní domněnku, že pronajímatel náklady, z nichž vyčísluje zvýšení nájemného, vynaložil na stavební úpravy účelně. Pokud by došlo k soudnímu sporu, v němž by nájemce odmítal zvýšení nájemného pro neúčelnost vynaložených nákladů, musel by opak, tj. neúčelnost nákladů, prokázat nájemce.

Možnost zvýšení nájemného dle § 2250 NOZ jakkoliv neomezuje ani nevylučuje možnost pronajímatele a nájemce dohodnout si zvýšení nájemného i mimo rámec § 2250 NOZ. Je-li však dohoda o zvýšení nájemného uzavřena za splnění podmínek dle § 2250 NOZ, zavazuje taková dohoda nejen strany dohody, ale rovněž nájemce, kteří tuto dohodu neuzavřeli.

5) Jistota

Smluvní strany si mohou sjednat jistotu nově až do výše šestinásobku měsíčního nájemného, zatímco dle předchozí právní úpravy mohla činit jistota maximálně trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu.

Jistota stejně jako dříve slouží k zajištění plnění povinností nájemce, tj. k zajištění úhrady nájemného a splnění dalších povinností vyplývajících nájemci z nájmu (např. úhrady služeb spojených s nájmem, náhrady škody způsobené nájemcem pronajímateli).

NOZ však již nepočítá s tím, že by z jistoty byly hrazeny pouze dluhy nájemce vzniklé z nájmu, které byly pronajímateli přiznány pravomocným rozhodnutím soudu, nebo nájemcem písemně uznány. Dle § 2254 odst. 2 NOZ je pronajímatel povinen vrátit jistotu nájemci při skončení nájmu, přitom si může vůči pohledávce nájemce na vrácení jistoty započíst to, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Pronajímatel tedy může oproti jistotě započíst při skončení nájmu veškeré dluhy nájemce vzniklé z nájmu, a to bez ohledu na to, zda mu byly přiznány pravomocným rozhodnutím, byly nájemcem uznány či nikoli.

Při skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci nespotřebovanou jistotu a úroky z jistoty, a to za dobu od jejího poskytnutí do vrácení alespoň ve výši zákonné sazby. Jelikož žádný právní předpis nestanoví pevnou sazbu úroků, využije se ustanovení § 1802 NOZ, které stanoví, že není-li sjednána výše úroků ani není stanovena právním předpisem, určí se výše úroků ve výši obvyklých úroků požadovaných za úvěry, které banky poskytují v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Vzhledem k obtížím při zjišťování obvyklých úroků je třeba pronajímatelům doporučit, aby si v nájemní smlouvě s nájemci sjednali výši úroků z jistoty. Nutno však dodat, že pokud si strany sjednají nulový úrok nebo úrok příliš nízký, bude takové ujednání považováno za ujednání zkracující nájemcova práva a nebude se k němu přihlížet.

NOZ, jak je shora uvedeno, zakotvuje právo pronajímatele započíst si to, co mu nájemce dluží, při skončení nájmu. NOZ nepřevzal předchozí úpravu týkající se použití jistoty již v průběhu nájmu a jejího doplnění do původní výše. Není však vyloučeno, aby si pronajímatel s nájemcem možnost průběžného použití jistoty a podmínky pro její doplnění dohodli v nájemní smlouvě.

chci RADU

6) Služby spojené s nájmem

Strany si mohou v nájemní smlouvě ujednat, jaké služby spojené s nájmem zajistí pronajímatel. Pokud si strany v smlouvě nic neujednají, NOZ v § 2247 odst. 2 nově stanoví, že pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Výčet služeb je stanoven na principu vyvratitelné právní domněnky, jež připouští důkaz opaku. To znamená, že ne vždy budou nezbytné služby zahrnovat všechny shora vyjmenované služby, např. v domech, kde není vybudován výtah, nepřichází v úvahu ani jeho provoz.

Společně s NOZ, tedy od 1. ledna 2014 nabyl účinnosti i zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Tento zákon stanoví pravidla pro určování záloh na služby, rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby spojené s nájmem bytu.

Dle tohoto zákona je mimo jiné pronajímatel (označovaný v tomto zákoně jako poskytovatel služeb) povinen nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období předat nájemci (označovanému v tomto zákoně jako příjemce služeb) vyúčtování nákladů a záloh na služby, přičemž případný nedoplatek i přeplatek je splatný do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci, není-li mezi stranami sjednána jiná lhůta.

Dostane-li se pronajímatel nebo nájemce do prodlení s úhradou přeplatku nebo nedoplatku nebo jiného peněžitého plnění dle tohoto zákona, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je povinen zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení. Právo požadovat poplatek z prodlení se však vztahuje jen na případy, kdy k porušení povinnosti dojde do 31. prosince 2015. Dne 1. ledna 2016 totiž nabývá účinnosti novela tohoto zákona, která poplatek z prodlení ruší. Dojde-li tedy k prodlení s peněžitým plněním dle tohoto zákona po 1. lednu 2016, vznikne druhé straně právo od prvního dne prodlení požadovat úrok z prodlení. Zrušení poplatku z prodlení od 1. ledna 2016 znamená pro pronajímatele sjednocení sankcí, které může po nájemci požadovat. Ocitne-li se nájemce po 1. lednu 2016 v prodlení s úhradou nájemného nebo v prodlení s plněním za služby, může pronajímatel požadovat vždy jen úrok z prodlení.

7) Další osoby v bytě a podnájem

Nájemce může přijímat do své domácnosti v pronajatém bytě (za účelem bydlení) zásadně kohokoli, je však povinen oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Neučiní-li tak ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost, což může být podle okolností, za nichž k porušení došlo, důvodem k výpovědi ze strany pronajímatele.

Právo nájemce přijímat do své domácnosti kohokoli není však neomezené. Toto právo nájemce je omezeno zákonným právem pronajímatele požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Právo nájemce přijímat do své domácnosti nové členy může být dále omezeno smluvně, pokud si pronajímatel vyhradil v nájemní smlouvě právo souhlasu s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. Toto právo však může pronajímatel využít jen tehdy, pokud se nejedná o přijetí osoby nájemci blízké anebo o jiný případ zvláštního zřetele hodný.

Co se týče podnájmu, NOZ rozlišuje dvě situace, a to podnájem části bytu nájemcem, který v bytě sám trvale bydlí a podnájem bytu nebo jeho části nájemcem, který v bytě sám trvale nebydlí.

Pokud nájemce v bytě trvale bydlí, může dle ustanovení § 2274 NOZ podnajmout část bytu i bez souhlasu pronajímatele. Je však pronajímateli povinen oznámit, že se zvýšil počet osob v bytě a platí pro něj i omezení jako při přijímání nových členů do domácnosti.

Nebydlí-li nájemce v bytě trvale, může si sjednat s třetí osobou dle ustanovení § 2275 NOZ podnájem bytu nebo jeho části jen se souhlasem pronajímatele. Pokud pronajímatel nechce nájemci souhlas udělit, musí to nájemci sdělit písemně a prokazatelným způsobem co nejdříve, neboť nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti nájemce ve lhůtě jednoho měsíce, nastává fikce udělení souhlasu pronajímatelem. Jestliže tedy marně uplyne lhůta určená k vyjádření pronajímatele, NOZ finguje, že pronajímatel souhlas udělil. Jen je-li v nájemní smlouvě ujednán zákaz podnájmu a pronajímatel na žádost nájemce o udělení souhlasu s podnájmem nereaguje, fikce udělení souhlasu se v tomto případě neuplatní.

8) Výpověď nájmu bytu pronajímatelem

Úprava výpovědi nájmu bytu ze strany pronajímatele se značně odchyluje od předchozí právní úpravy a zeslabuje postavení nájemce, když NOZ nepřevzal povinnost pronajímatele vyžádat si v některých případech přivolení soudu k výpovědi ani povinnost pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu. Pronajímatel však i nadále může vypovědět nájem bytu jen z důvodů uvedených v NOZ, a to buď výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou dle § 2288 NOZ, nebo okamžitou výpovědí bez výpovědní doby dle § 2291 NOZ.

Pronajímatel může vypovědět nájem (ať již sjednaný na dobu určitou nebo neurčitou) s tříměsíční výpovědní dobou, pokud

  1. nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (za hrubé porušení lze považovat zejména sjednání podnájmu v rozporu s pravidly stanovenými v NOZ, provedení úprav bytu bez souhlasu pronajímatele),
  2. je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  3. má být vyklizen byt, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  4. je tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Důvodem pro výpověď z nájmu bytu dle písm. d) může být jakýkoliv jiný důvod, než důvod uvedený pod písm. a) až c), jehož závažnost je srovnatelná s těmito výpovědními důvody, např. hrubé porušení dobrých mravů v domě členem nájemcovy rodiny.

Je-li nájem sjednán na dobu neurčitou, může pronajímatel s tříměsíční výpovědní dobou vypovědět nájem dále v případě, že

  1. má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  2. potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Pronajímatel může vypovědět nájem okamžitě, tj. bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. O porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem půjde zejména tehdy, nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Před podáním okamžité výpovědi je však pronajímatel povinen vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popř. protiprávní stav, jinak ke skončení nájmu okamžitou výpovědí nedojde.

Výpověď daná ze strany pronajímatele, ať již s výpovědní dobou nebo bez ní, musí mít vždy písemnou formu a musí dojít nájemci. Pronajímatel musí ve výpovědi uvést výpovědní důvod, resp. popsat, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti či jiný důvod pro výpověď. Pronajímatel je rovněž povinen poučit nájemce o tom, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem, a to do dvou měsíců ode dne, kdy nájemci výpověď došla.

Vypoví-li pronajímatel nájem s výpovědní dobou, počne běžet výpovědní doba od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla nájemci, a ke skončení nájmu dojde teprve po uplynutí výpovědní doby. Při okamžité výpovědi dané nájemci žádná výpovědní doba stanovena není a nájem skončí dnem, kdy výpověď došla nájemci.

chci RADU

9) Obnovení nájmu

NOZ výslovně upravuje v § 2285 NOZ možnost obnovení nájmu bytu. V případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel nájemce v této době písemně nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. To znamená, že pokud nájemce byt nevyklidí a pronajímatel se proti tomu písemně v stanovené době neohradí, nájem se znovu opakuje. Strany se však mohou v nájemní smlouvě od tohoto ustanovení odchýlit a sjednat si něco jiného, např. mohou obnovení nájmu v nájemní smlouvě vyloučit, nebo si stanovit jinou dobu, na kterou bude nájem obnoven.

10) Sankce za neodevzdání bytu

Nevyklidil-li nájemce byt v den skončení nájmu a byt užíval i po jeho skončení, mohl pronajímatel podle předchozí právní úpravy požadovat po nájemci za dobu takového užívání plnění z titulu bezdůvodného obohacení. Pronajímatel však musel odůvodnit a prokázat, že výše jím nárokovaného bezdůvodného obohacení za užívání bytu je v daném čase a místě obvyklá. Výše tohoto plnění tedy mohla, ale často neodpovídala ujednanému nájemnému a pronajímatelům její zjišťování komplikovalo život. NOZ proto nově upravuje v § 2295 sankci za neodevzdání bytu nájemcem, a to tak, že pro případ včasného neodevzdání bytu stanoví právo pronajímatele na náhradu ve výši ujednaného nájemného, a to až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Jestliže tedy nájemce v den skončení nájmu neodevzdá pronajímateli byt, bude povinen hradit pronajímateli za dobu užívání bytu po skončení nájmu náhradu, a to ve výši ujednaného nájemného. Pronajímatel je tak zbaven povinnosti zjišťovat výši plnění, které může po nájemci požadovat.

Autor: Jitka Šejharová